Lettre ouverte aux candidates et candidats aux élections municipales 2026 Mesdames et Messieurs les candidats aux élections municipales, À l’approche des élections municipales, les choix que vous porterez en matière de logement et de fiscalité locale auront des conséquences directes sur des millions de propriétaires et, au-delà, sur l’équilibre même du marché du logement dans vos territoires. Les propriétaires privés ne sont ni des variables d’ajustement budgétaire, ni des adversaires des politiques publiques. Ils sont des acteurs essentiels du logement. Pour rappel, 58% des Français sont propriétaires de leur logement, soit environ 35 millions de personnes. Le parc locatif se répartit entre 25% des locataires logés dans le secteur privé, contre 18% dans le parc social. À ce titre, l’UNPI appelle à un changement d’approche : plus de stabilité, plus de cohérence, plus de confiance. Voici un certain nombre de sujets sur lesquels l’UNPI souhaite attirer votre attention, tout en sachant que certains d’entre eux peuvent déjà être intégrés à votre programme : Taxe foncière : stopper la spirale L’UNPI publie depuis vingt ans son Observatoire des taxes foncières. Partout en France, la tendance est claire : la taxe foncière connaît une hausse continue (+37,3% entre 2014 et 2024), souvent bien supérieure à l’inflation et à l’évolution des revenus des ménages. Dans de nombreuses communes, elle est progressivement devenue la variable d’ajustement de la suppression de la taxe d’habitation et des besoins croissants de f inancement local. La taxe foncière ne peut pas devenir un impôt de compensation permanent. L’UNPI demande : • La stabilité de la part communale de taxe foncière • Le refus de toute fiscalité punitive ciblant les propriétaires • Que toute évolution fiscale soit exceptionnelle, justifiée et concertée. Les propriétaires ne peuvent pas être les financeurs par défaut de l’ensemble des politiques locales. L’UNPI appelle à une refonte profonde de la fiscalité avec notamment l’instauration d’une Contribution Locale des Usagers des Collectivités (CLUC) payée par l’ensemble des bénéficiaires des services publics locaux. Rénovation énergétique : choisir l’incitation plutôt que la contrainte La transition énergétique ne se fera pas contre les propriétaires, mais avec eux. Or, l’accumulation d’interdictions de louer et d’obligations de travaux, sans accompagnement suffisant, fragilise les ménages et conduit parfois à retirer des logements du marché. Des solutions locales existent déjà. Certaines communes ont mis en place des exonérations partielles de taxe foncière pour les propriétaires réalisant des travaux de rénovation énergétique importants sur des logements anciens. C’est le cas de Chambéry qui offre une exonération de 50 % de la part communale de la taxe foncière pendant trois ans aux propriétaires de logements anciens (avant 1989) ayant réalisé des travaux de rénovation énergétique supérieurs à 10 000 € sur un an ou 15 000 € sur trois ans. L’UNPI appelle les collectivités à : • Développer de véritables mesures incitatives locales • Récompenser l’investissement dans la rénovation plutôt que multiplier les sanctions Permis de louer : réformer un outil devenu contre-productif Conçu pour lutter contre l’habitat indigne, le permis de louer ne doit pas devenir un frein généralisé à l’investissement locatif. Ce dispositif pèse surtout sur les propriétaires de bonne foi, avec des délais et des démarches lourdes, sans toujours cibler les situations réellement à risque. L’UNPI propose : • Un ciblage strict sur les secteurs et situations problématiques • Une simplification drastique des procédures pour les bailleurs respectueux des règles • L’instauration d’une durée de validité du permis de louer à 3 ans (aujourd’hui, il faut demander un permis pour tout changement de locataire, même après 6 mois). Encadrement des loyers : sortir du dogme Dans les territoires où il a été mis en place, l’encadrement des loyers est souvent présenté comme une solution miracle à la crise du logement. Pourtant, les retours d’expérience montrent qu’il ne traite pas les causes structurelles du manque d’offre. En revanche, il fragilise l’investissement locatif, complexifie grandement les relations entre bailleurs et locataires et contribue au retrait de logements du marché locatif classique. L’UNPI souhaite que cette régulation rigide et souvent inefficace soit remplacée par un cadre plus intelligent, favorisant l’investissement, la mobilité résidentielle et l’augmentation de l’offre. Vacance des logements : remettre de l’offre sur le marché plutôt que désigner des coupables La vacance de longue durée fait régulièrement l’objet de débats, mais les données disponibles restent fragiles, notamment depuis la disparition de la taxe d’habitation, qui a profondément modifié les outils de comptage. Derrière la vacance des logements, il y a rarement une logique spéculative, mais le plus souvent des situations personnelles ou successorales complexes qui bloquent la remise en location. S’y ajoutent des logements trop dégradés ou énergivores pour être loués, dont les propriétaires n’ont pas toujours les moyens de financer la rénovation, face à des aides jugées trop complexes ou insuffisantes. Enfin, la baisse de la rentabilité locative et l’accumulation de contraintes juridiques et fiscales dissuadent également la remise de ces biens sur le marché. Dans ce contexte, certains propriétaires préfèrent ne pas louer plutôt que louer à perte, sous forte pression réglementaire. La priorité doit être d’aider à remettre ces logements sur le marché, par l’accompagnement et l’incitation, plutôt que par la stigmatisation ou la seule sanction. Meublés de tourisme : stop à la surrèglementation Un an après l’entrée en vigueur de la loi dite « Le Meur », censée rééquilibrer l’offre locative en zones tendues en durcissant les règles applicables aux meublés de tourisme, le constat est clair : la crise du logement n’a pas reculé, tandis que les propriétaires, eux, se retrouvent davantage contraints. Réduction possible du seuil de location à 90 jours, nouvelles obligations administratives, exigences énergétiques supplémentaires : ces mesures ont surtout ajouté de la complexité à un cadre déjà difficilement lisible, sans traiter les causes structurelles du manque de logements. Or, la grande majorité des meublés de courte durée concerne des résidences principales ou secondaires louées ponctuellement, et une part infime du parc est dédiée à une activité touristique professionnelle (sur 38 millions de logements, seuls 80 000 sont dédiés à l’activité touristique professionnelle, soit 0,2 % du parc résidentiel). Ce sont donc surtout de petits propriétaires, qui comptent sur ces revenus pour compléter leur budget ou financer des travaux, qui sont pénalisés. Pour l’UNPI, cette approche punitive détourne l’attention des véritables leviers : construire, rénover et redonner envie de louer, plutôt que restreindre toujours plus. Redonner une place centrale aux propriétaires dans la politique du logement Sans propriétaires privés, il n’y a ni logements à louer, ni politique du logement efficace. L’UNPI appelle les futurs élus municipaux à : • Reconnaître les propriétaires comme partenaires des politiques locales du logement • Orienter les décisions vers la remise sur le marché de logements, plutôt que vers l’accumulation de dispositifs dissuasifs • Restaurer un climat de confiance, de stabilité et de visibilité à long terme. C’est à cette condition que nos territoires pourront à la fois loger leurs habitants, rénover leur parc immobilier et préserver un équilibre durable entre droits, devoirs et responsabilités de chacun.
