L’année 2023 a été marquée par l’évident manque d’intérêt du Gouvernement pour le
logement (à l’heure où nous écrivons, point de ministre du Logement !), seul le Premier
ministre, lors de son discours de politique générale en janvier 2024 a reconnu la grave crise
immobilière. Le Parlement est divisé et ne propose que quelques réformes sans ambition qui
repose sur une image dégradée du propriétaire assimilé à un privilégié. Malgré les actions de
l’UNPI, il est extrêmement difficile d’obtenir des réformes allant dans le bon sens, d’autant
plus que le pouvoir exécutif n’a aucune ligne de pensée. Parfois, c’est des tribunaux que
vient le salut…
Renforcement de la réglementation anti-squat
L’UNPI a largement contribué à l’élaboration de la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les
logements contre l’occupation illicite (loi « Kasbarian »).
Parmi les améliorations obtenues, on peut citer :
- l’extension formelle du délit de squat aux locaux à usage commercial, agricole ou
professionnel même ne constituant pas des « domiciles » ; - la clarification et le durcissement de l’infraction de violation de domicile ;
- l’extension de la procédure devant le préfet pour faire cesser une occupation illicite aux
logements vacants ; - la simplification des démarches visant à faire constater un squat pour solliciter
l’intervention du préfet.
Réduction de plusieurs délais en matière d’expulsion
Depuis la loi Kasbarian du 27 juillet 2023, concernant les baux d’habitation : - les clauses résolutoires prennent effet six semaines après un commandement de payer
resté infructueux (contre deux mois jusqu’ici) ; - le sursis maximal dont peut bénéficier un occupant sous le coup d’un jugement d’expulsion
passe de 3 ans à 1 an ; - le délai de rigueur de deux mois après l’envoi d’un commandement d’avoir à quitter les
lieux est supprimé si le juge de l’expulsion a constaté la mauvaise foi du locataire ou son
introduction dans les lieux par fraude (squatteurs).
Encadrement des loyers : annulation de l’arrêté préfectoral du 3 juin 2020 fixant les
plafonds de loyer à Paris
Statuant sur des recours initiés par le réseau UNPI, la Cour administrative d’appel de Paris a
finalement annulé l’arrêté préfectoral fixant les plafonds de loyer à Paris de 2020 (CAA
PARIS, 8 ème ch., 2 octobre 2023, n°22PA04136).
Hélas, le même jour et en sens inverse, la Cour a infirmé l’annulation de l’arrêté de 2019
(affaire n°22PA04134) et confirmé la validité de l’arrêté de 2021 (affaire n°22PA04137).
Divers recours de l’UNPI (fédération et chambres locales) sont encore engagés concernant
l’encadrement des loyers à Lyon, à Bordeaux, etc.
Un aménagement des obligations de performance énergétique ?
L’UNPI n’a de cesse de dénoncer la brutalité du calendrier d’interdiction des logements
énergivores, en particulier en période d’inflation, de pénurie de matériaux et d’artisans
qualifiés.
Le 22 septembre 2023, Bruno Lemaire, ministre de l’Economie, a semblé indiqué à la presse
qu’un aménagement du calendrier était possible. Il a ensuite « clarifié » ses propos 1 , tandis
que d’autres ministres ont exclu une telle solution. Cela montre néanmoins que, à force
d’alertes, les professionnels de l’immobilier ont obtenu une prise de conscience des pouvoirs
publics sur les dangers de la réglementation actuelle. Des changements devraient être
annoncés en 2024, ne serait-ce que concernant les logements de petite surface.
Maintien de certains dispositifs fiscaux
L’UNPI a obtenu que, dans la loi de finances pour 2023, les SCI soumises à l’IS ne soient pas
exclues du taux réduit à 15 %. Par ailleurs, le seuil au-delà duquel les bénéfices sont taxés au
taux normal de 25 % est passé de 38 120 € à 42 500 €.
De même, alors que l’exonération d’impôt sur les revenus de location d’une partie de sa
résidence principale (sous conditions de plafonds) devait disparaitre fin 2023, la loi de
finances pour 2023 l’a prolongée jusqu’en juillet 2024 (cette exonération vient d’être à
nouveau prolongée jusque fin 2026 par la loi de finances pour 2024).
Annulation de la hausse de taxe foncière à Marseille par le tribunal administratif
Saisie par l’UNPI 13-83, le Tribunal administratif de Marseille a prononcé l’annulation du
taux de taxe foncière voté par la ville de Marseille pour l’année 2022 (TA Marseille, 14 avril
2023, n° 2204585). C’est une décision rarissime.
Hélas, le Tribunal a reporté les effets de l’annulation de plusieurs mois, laissant à la Ville la
possibilité de revoter le taux de taxe foncière en respectant, cette fois, la procédure.
Annulation d’augmentations intempestives de taxe foncière pratiquées en Isère
En 2019, l’UNPI avait dénoncé le fait que de nombreux propriétaires avaient vu leur valeur
locative (retenue pour le calcul de la taxe foncière) être augmentée par la Direction
départementale des Finances publiques de l’Isère, ceci sans préavis ni explication précise. Ce
29 décembre 2023, avec l’aide de l’UNPI 38, une vingtaine de propriétaires ont obtenu du
Tribunal administratif de Grenoble la décharge de la hausse infligée en 2019 (voir
notamment TA Grenoble, 29 décembre 2023, n°2107999). Le Tribunal a jugé que le
« principe général des droits de la défense » imposait au fisc de permettre au préalable aux
propriétaires concernés de présenter leurs observations.